Przegląd rynku i trendy na 2009
W pierwszym półroczu 2008 r. na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce popyt wzrósł o 46% w porównaniu do analogicznego okresu w 2007 r. i o 12% w porównaniu do drugiej połowy 2007 r. W połowie roku sytuacja ustabilizowała się, pod koniec roku wolumen zawartych transakcji najmu okazał się najwyższy spośród wszystkich kwartałów. Nie oznacza to jednak, że kryzys nie dotknął rynku powierzchni magazynowych. Pierwsze symptomy globalnego spowolnienia gospodarczego pojawiły się po stronie podażowej, gdyż deweloperzy zostali zmuszeni do ograniczenia swojej aktywności ze względu na utrudniony dostęp do finansowania nowych projektów, jak również wzrost kosztów finansowania. Adaptując się do nowych realiów rynku, większość z nich przyjęła bardzo restrykcyjną politykę, czego rezultatem jest ograniczenie nowych inwestycji, a w rezultacie spadek podaży.
Najemcy już odczuli skutki spadku podaży oraz wzrost kosztów inwestycji, gdyż stawki czynszu za wynajem magazynów w ostatnich dwóch kwartałach 2008 r. podniosły się o około 30%. Pod koniec 2008 r. łączne zasoby powierzchni magazynowych w Polsce wyniosły 5,1 mln mkw. (wzrost o 34% w porównaniu do 2007 r.). Deweloperzy kontynuowali rozpoczęte wcześniej projekty, nie decydując się na realizację nowych. W rezultacie powierzchnia w budowie spadła o 120 tys. mkw. w porównaniu do trzeciego kwartału 2008 r. do poziomu 1,12 mln mkw. Konsekwencją jest rekordowy (49%) odsetek powierzchni, która została wynajęta jeszcze w trakcie budowy. Oznacza to, że na rynku powoli zaczyna brakować powierzchni budowanej spekulacyjnie. Dotychczas najemcy, szczególnie ci poszukujący magazynów do 5 tys. mkw., wynajmowali powierzchnie w obiektach budowanych spekulacyjnie, czyli takich, które deweloperzy realizowali na własne ryzyko bez zawartych uprzednio umów najmu.
W 2009 r., ze względu na zmianę strategii deweloperów, takich projektów będzie powstawać coraz mniej. Rozwiązaniem dla najemców coraz częściej staje się realizacja projektów typu built-to-suit. Już wcześniej zdarzało się, że deweloperzy decydowali się na budowę magazynów na indywidualne zamówienie najemcy, jednak w dobie kryzysu ta forma współpracy będzie stawać się coraz bardziej popularna. Dla wielu klientów stanowić będzie jedyną możliwość zdobycia powierzchni magazynowej. Ograniczeniem jest zazwyczaj wielkość wynajmowanej powierzchni (ok. 8 tys. mkw.). Formą pośrednią pomiędzy powierzchniami spekulacyjnymi a built-to-suit jest system pre-lease, który polega na zabezpieczeniu przez dewelopera gruntu, uzyskaniu pozwolenia na budowę, a następnie oferowaniu klientom możliwości zbudowania budynku na ich indywidualne życzenie w danej lokalizacji. Udział tego typu projektów również będzie rósł wraz ze zmniejszającą się ilością dostępnej powierzchni spekulacyjnej.
W 2008 r. liczba zawartych transakcji najmu w porównaniu do roku 2007 r. wzrosła o przeszło 12,5% i wyniosła 1,58 mln mkw. Od kilku lat najwięcej powierzchni wynajmują firmy z branży logistycznej, które w 2008 r. zawarły 39% transakcji. Rynek powierzchni magazynowych w Polsce jest niezwykle skonsolidowany po stronie podażowej. Trzej deweloperzy: ProLogis, Panattoni oraz SEGRO zawarli transakcje najmu łącznie na 1,14 mln mkw., co daje im 72% udział w rynku. W 2009 r. rynek od strony podażowej prawdopodobnie znacznie się zmieni. Stawki czynszu różnią się w zależności od regionu. Najdroższym rynkiem nieruchomości magazynowych pozostaje Warszawa, tutaj w zależności od odległości od centrum miasta czynsze wahają się od 3,5 do 6 EUR/mkw./miesiąc. W pozostałych regionach nie przekraczają nominalnie 4 EUR/mkw./miesiąc. Rezultatem sytuacji na rynku będzie dalszy wzrost stawek za wynajem magazynów.